{"id":11498,"date":"2023-12-30T11:01:34","date_gmt":"2023-12-30T14:01:34","guid":{"rendered":"https:\/\/nogoyatimes.com\/?p=11498"},"modified":"2023-12-30T11:01:34","modified_gmt":"2023-12-30T14:01:34","slug":"alquileres-lo-que-hay-que-aclarar-en-los-nuevos-contratos-para-evitar-problemas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nogoyatimes.com\/?p=11498","title":{"rendered":"Alquileres: lo que hay que aclarar en los nuevos contratos para evitar problemas"},"content":{"rendered":"

Tras la derogaci\u00f3n de la ley<\/h2>\n
\n
La derogaci\u00f3n de la ley de alquileres dej\u00f3 vac\u00edos normativos que los inquilinos y los propietarios tienen que acordar y poner por escrito cuando se sientan a firmar el contrato.\u00a0Los detalles, punto por punto.<\/i><\/section>\n<\/header>\n
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Javier Milei derog\u00f3 la ley de alquileres<\/b>\u00a0y con ello desregul\u00f3 un mercado que ya ven\u00eda en conflicto. Los especialistas del mundo inmobiliario estiman que la vigencia del\u00a0Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU)<\/b>\u00a0marcar\u00eda un punto de inflexi\u00f3n y\u00a0esperan que la libertad entre las partes para pactar reviva una oferta en peligro de extinci\u00f3n.<\/b><\/p>\n

Sin embargo, la desregulaci\u00f3n lleg\u00f3 a tal extensi\u00f3n que quedaron algunos vac\u00edos normativos que inquilinos y propietarios tienen que discutir, acordar y poner por escrito antes de firmar un contrato de alquiler los siguientes puntos:<\/p>\n

C\u00f3mo se va a pagar el contrato<\/h5>\n

En materia de pago, \u201clo \u00fanico que se fij\u00f3 es que el pago del precio es mensual, que es norma imperativa de orden publico\u201d, aclara Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias. Pero hay otros cuatro puntos primordiales a tener en cuenta:\u00a0la moneda, la periodicidad del ajuste, la indexaci\u00f3n y los pagos adelantados.<\/b><\/p>\n

En qu\u00e9 moneda<\/mark><\/p>\n

Los alquileres podr\u00e1n establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, seg\u00fan lo acuerden las partes.\u00a0Es decir que se podr\u00e1n firmar en pesos, d\u00f3lares o la moneda que acuerden.<\/b>\u00a0El inquilino no podr\u00e1 exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.<\/p>\n

\u201cIncluso los jueces ahora no pueden modificar la forma de pago ni la moneda pactada entre las partes. De esta forma,\u00a0se evita que el juez pesifique el contrato<\/b>\u00a0que estaba -por ejemplo- en d\u00f3lares al tipo de cambio oficial y que el propietario pierda en la conversi\u00f3n\u201d, se\u00f1ala Enrique Abatti, abogado y presidente de la C\u00e1mara Argentina de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina.<\/div>\n

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\u201cPuede suceder en la zona de corredor norte de la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, en Palermo, Recoleta o en la zona de embajadas, donde ya hab\u00eda varias viviendas alquiladas en d\u00f3lares que se mantengan as\u00ed\u201d, sostiene Marta Liotto, presidente del Colegio \u00danico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires (CUCICBA). Sin embargo, la especialista est\u00e1 confiada en que en el com\u00fan de los barrios los alquileres se van a seguir cobrando en pesos.<\/p>\n

Sea cual sea\u00a0la moneda acordada por ambas partes, debe estar por escrito en el contrato.<\/b><\/p>\n

Qu\u00e9 indexaci\u00f3n se har\u00e1 y con qu\u00e9 periodicidad es el ajuste<\/mark><\/p>\n

En lugar de utilizar el \u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n (ICL) que usaban los contratos firmados despu\u00e9s de julio del 2020 o el \u00edndice Casa Propia (que aplic\u00f3 para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy),\u00a0inquilino y propietario podr\u00e1n acordar libremente a qu\u00e9 \u00edndice atar el valor del contrato.<\/b><\/p>\n

Por ejemplo, se pueden indexar a la inflaci\u00f3n, a la evoluci\u00f3n salarial, al \u00edndice de precios mayoristas, al valor de la nafta, una combinaci\u00f3n de \u00edndices, etc.<\/p>\n

En cuanto a la periodicidad del ajuste,\u00a0las partes podr\u00e1n ponerse de acuerdo acerca de cada cu\u00e1nto tiempo actualizar el valor del alquiler.<\/b>\u00a0Esta posibilidad pesa especialmente a quienes pacten los contratos en pesos, ya que corren el riesgo de devaluarse ante los elevados ritmos de inflaci\u00f3n.<\/p>\n

Sin embargo, al indexarlo a una moneda extranjera el pago tambi\u00e9n corre riesgo de desactualizarse si la moneda se deval\u00faa en el pa\u00eds de origen. En ese sentido, el Dr. Abatti aconseja que \u201cquien pact\u00f3 alquileres en moneda extranjera puede indexar ese alquiler conforme al pa\u00eds que emita la moneda de pago pactada. Por ejemplo, si es el d\u00f3lar puede atarlo conforme a la inflaci\u00f3n de Estados Unidos\u201d.<\/p>\n

Pagos adelantados<\/mark><\/p>\n

Algo que antes estaba prohibido y ahora pasa a ser v\u00e1lido es la posibilidad de que el propietario le pida al inquilino pagos adelantados. \u201cAntes solo se pod\u00eda si el inquilino lo ofrec\u00eda de buena voluntad, por ejemplo para negociar un descuento, pero el propietario no pod\u00eda exigirlo y ahora s\u00ed\u201d, resume Esper.<\/p>\n

Duraci\u00f3n del contrato<\/h5>\n

El plazo de los contratos de alquiler ser\u00e1 el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, ser\u00e1n de dos a\u00f1os<\/b>. Desde 1921 hasta 2023 hubo plazo m\u00ednimo, por lo que \u00e9sta es una situaci\u00f3n desconocida para todos los argentinos\u201d, dice Esper.<\/p>\n

\u201cVeremos si los usos y costumbres instalan contratos de vivienda por dos a\u00f1os o no. Va a haber muchos casos especiales, de tres, seis, ocho meses… taylor made (hechos a medida)\u201d, agrega el letrado.<\/p>\n

Qui\u00e9n, c\u00f3mo y cu\u00e1ndo puede rescindir el contrato<\/mark><\/p>\n

Cuando reg\u00eda la ley de alquileres,\u00a0el inquilino pod\u00eda resolver el contrato sin expresi\u00f3n de causa<\/b>\u00a0una vez transcurridos los seis meses de vigencia de contrato. En esa instancia, ten\u00eda que indemnizar al locador con el equivalente a un mes y medio del monto del alquiler vigente. Si decid\u00eda resolver el contrato despu\u00e9s de ese plazo, la indemnizaci\u00f3n era del equivalente a un mes. En ambos casos, el inquilino deb\u00eda notificar su intenci\u00f3n de rescindir el contrato con un m\u00ednimo de 30 d\u00edas de anticipaci\u00f3n.<\/div>\n

<\/div>\n
Ahora la situaci\u00f3n vira hacia la libertad casi absoluta. \u201cOpino que hay que ponerle alg\u00fan l\u00edmite acordado por las partes. Como ya no existe el plazo m\u00ednimo legal, en un contrato de por ejemplo dos a\u00f1os,\u00a0el inquilino deber\u00eda avisar por lo menos con un mes de anticipaci\u00f3n y podr\u00eda rescindir a partir del tercer mes<\/b>\u201d, propone el Dr. Enrique Abatti (h), abogado especializado en el sector inmobiliario.<\/p>\n

La recomendaci\u00f3n surge para evitar situaciones que puedan desfavorecer a las partes, como podr\u00eda ser que en un contrato reci\u00e9n firmado de dos a\u00f1os, el inquilino rescinda a los dos meses y con 48 horas de antelaci\u00f3n.<\/p>\n

El DNU establece que cuando el inquilino rescinde el contrato, debe indemnizar al propietario pagando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde fecha de notificaci\u00f3n de rescisi\u00f3n hasta que finaliza.<\/b>\u00a0Por ejemplo, en el caso de un contrato de un a\u00f1o, si el inquilino le avisa que se va al sexto mes tendr\u00eda que pagarle una indemnizaci\u00f3n del 10% que el locador hubiese percibido por los seis meses restantes al precio del alquiler vigente del d\u00eda en que devuelve el inmueble.<\/p>\n

Sin embargo, el esp\u00edritu libertario de la desregulaci\u00f3n\u00a0da lugar a que el propietario tambi\u00e9n pueda rescindir el contrato, a menos que se exprese lo contrario.<\/b>\u00a0\u201cConforme al art\u00edculo 958 del C\u00f3digo Civil y Comercial que legisla el principio de libertad de contrataci\u00f3n, nada impedir\u00eda que se pacte una cl\u00e1usula expresa por la cual el propietario puede dar por finalizado el contrato bajo ciertas circunstancias, por ejemplo, porque decide construir en el inmueble (aumentar la superficie)\u201d, se\u00f1ala Abatti (h).<\/p>\n

Garant\u00edas y dep\u00f3sitos<\/h5>\n


\nDefinir el pago y devoluci\u00f3n del dep\u00f3sito<\/mark><\/p>\n

Ya no hay ninguna limitaci\u00f3n para el monto del dep\u00f3sito de garant\u00eda. La ley de alquileres derogada establec\u00eda que para el inquilino deb\u00eda entregar un monto fijo de dep\u00f3sito equivalente a un mes de alquiler.<\/p>\n

\u201cAhora podr\u00eda fijarse en funci\u00f3n de la solvencia del inquilino o del fiador. Si es poco solvente -por ejemplo, si no tiene un inmueble a su nombre o un sueldo no muy alto- va a tener que entregar una cantidad de dinero mayor en calidad de dep\u00f3sito\u201d, opina Abatti.<\/p>\n

Abatti advierte que el marco legal ahora tampoco aclara\u00a0c\u00f3mo se devuelve el dinero<\/b>: \u201cAntes se ten\u00eda que devolver actualizado conforme al \u00faltimo monto de alquiler. Ahora se aconseja pactar expresamente eso para defender los intereses del inquilino, por ejemplo, aclarar que ser\u00e1 devuelto al \u00faltimo mes del alquiler para no perjudicar al inquilino por la devaluaci\u00f3n\u201d. En ese sentido, recomienda fijar el valor del dep\u00f3sito en d\u00f3lares billete, m\u00e1s all\u00e1 de que el contrato sea o no en pesos.<\/p>\n

Qu\u00e9 se tomar\u00e1 como garant\u00eda<\/mark><\/p>\n

La Ley de Alquileres establec\u00eda que el inquilino deb\u00eda proponerle al propietario dos opciones de garant\u00eda<\/b>\u00a0y para que el locador eligiera una sola. Por ejemplo, estas pod\u00edan ser una garant\u00eda propietaria, un recibo de sueldo, finanzas de terceras personas y un seguro de cauci\u00f3n.<\/p>\n

Ahora esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.<\/b><\/p>\n

Reparaciones<\/h5>\n

Qui\u00e9n paga los arreglos, c\u00f3mo y cu\u00e1ndo<\/mark><\/p>\n

Hasta la existencia de la ley,\u00a0todos los arreglos corr\u00edan por cuenta del propietario<\/b>, a menos que lo que se rompiera fuese por mal uso del inquilino. Esper explica que las modificaciones hicieron que estas reglas dejasen de ser leyes de orden p\u00fablico (obligatorias) y que queden \u201cpor default\u201d en caso de que no se aclare en el contrato.<\/div>\n

<\/div>\n
El punto m\u00e1s caliente de este tema era el de las\u00a0reparaciones urgentes<\/b>, que eran una norma de orden p\u00fablico (obligatorias) y ahora dejaron de serlo. Lo que se establec\u00ed antes era que si, por ejemplo, el departamento se empezaba a inundar, el inquilino o el administrador le deb\u00edan avisar cuanto antes al propietario. Si a las 24 horas el locador no enviaba un profesional para solucionar el problema, el inquilino ten\u00eda derecho a contratar a alguien por su cuenta y cargarle el gasto al propietario o bien descontarlo del alquiler del mes siguiente. Esto provocaba en algunos casos que el inquilino no analizara el mercado en busca de la opci\u00f3n m\u00e1s accesible, hecho que perjudicaba al propietario.<\/p>\n

Las reparaciones urgentes eran de orden p\u00fablico y dejaron de serlo. \u201cSe puede poner en el contrato que la pague el inquilino no a costa del propietario, o que no sea 24 horas el plazo sino 48 o 72 horas, o que no se descontar\u00e1 del alquiler sino que el propietario le har\u00e1 el reembolso al inquilino en determinado plazo\u201d, aconseja Esper.<\/p>\n

El abogado tambi\u00e9n hace referencia a las cl\u00e1usulas abusivas que pueden surgir en este contexto. En un caso como el de un incendio, un propietario podr\u00eda pedir que los da\u00f1os los tiene que pagar el inquilino.\u00a0\u201cEs una cl\u00e1usula que puede ser injusta, entonces un juez la puede declarar nula porque es abusiva\u201d<\/b>, sostiene.<\/p>\n

Restituci\u00f3n del inmueble<\/h5>\n

De qu\u00e9 manera se debe entregar al terminar el contrato<\/mark><\/p>\n

Otro aspecto que la nueva normativa deja en blanco es la pol\u00edtica de restituci\u00f3n del inmueble. Antes era una norma de orden p\u00fablico que\u00a0el propietario deb\u00eda aceptar la unidad m\u00e1s all\u00e1 del estado en el que se encontrase<\/b>\u00a0-por ejemplo, pod\u00eda estar sucia o no estar pintada como se acord\u00f3- y despu\u00e9s el propietario pod\u00eda reclamar lo que correspond\u00eda.<\/p>\n

A partir de la vigencia del DNU, las partes pueden pactar lo que quieran con respecto a la restituci\u00f3n. \u201cPodr\u00eda volver a usarse la cl\u00e1usula de que si el inmueble no se encuentra en condiciones,\u00a0el locador puede negarse a recibirlo<\/b>\u00a0y obligar al inquilino a pagar el alquiler y las expensas durante el tiempo que tarde en arreglarlo\u201d, dice Esper.<\/div>\n

<\/div>\n
Ahora tambi\u00e9n deber\u00e1n dejarse sentadas las condiciones recurrentes, como devolver el inmueble pintado, limpio, en buen estado de conservaci\u00f3n y deshabitado.<\/p>\n
Expensas e impuestos<\/h5>\n


\nQui\u00e9n paga las expensas extraordinarias y el ABL<\/mark><\/p>\n

Otro vac\u00edo a aclarar son las reglas acerca de qui\u00e9n paga las contribuciones del inmueble y las expensas.<\/p>\n

La ley de alquileres establec\u00eda que las expensas ordinarias corr\u00edan a cargo del inquilino y las extraordinarias del propietario.\u00a0\u201cAhora, las partes pueden hacer lo que quieran<\/b>\u00a0pero si pactaras que las expensas extraordinarias las pague el inquilino estar\u00edas jugando con la\u00a0injusticia de la cl\u00e1usula<\/b>. Por ejemplo, si pintan el frente del edificio y cuesta mucho dinero, el inquilino tiene que pagar las ordinarias m\u00e1s los costos de una pintura que beneficiar\u00e1 directamente al locador y a su inmueble porque esa mejora aumenta el valor de la propiedad y quien se queda con el mayor valor es el locador\u201d, analiza Esper.<\/p>\n

El letrado opina que \u201clo que s\u00ed va a cambiar es qui\u00e9n paga el impuesto inmobiliario y las boletas del Impuesto Inmobiliario Alumbrado Barrido y Limpieza (ABL).\u00a0En general el impuesto inmobiliario lo paga el propietario y el ABL el inquilino<\/b>, aunque podr\u00eda establecerse que lo pague todo el due\u00f1o de la unidad y no ser\u00eda abusivo\u201d.<\/p>\n

Otras cuestiones<\/h5>\n


\nReformas, mascotas, seguro y m\u00e1s<\/mark><\/p>\n

As\u00ed como estos son los temas centrales, hay otros que tambi\u00e9n hay que aclarar en el contrato. Por ejemplo, si se permiten realizarle reformas al inmueble, si se puede alquilar con mascotas, si el propietario tiene que contratar una p\u00f3liza de incendio, qui\u00e9n paga los servicios p\u00fablicos y qui\u00e9n tiene la responsabilidad civil por da\u00f1os causados a terceros por uso del inmueble.<\/p>\n

Como cierre, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, considera que\u00a0\u201cel asesoramiento legal ser\u00e1 clave en este proceso y la redacci\u00f3n del contrato tambi\u00e9n<\/b> ya que el nivel de flexibilidad es amplio, sin embargo el mercado solo ir\u00e1 ajust\u00e1ndose seg\u00fan lo que la demanda convalide. Las inmobiliarias tendremos como objetivo encontrar el mejor match entre inquilino, propietario e inmueble, en donde todas las partes est\u00e9n de acuerdo y las condiciones sean de com\u00fan acuerdo\u201d. Fuente: La Naci\u00f3n<\/div>\n

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