{"id":9114,"date":"2023-11-11T08:46:38","date_gmt":"2023-11-11T11:46:38","guid":{"rendered":"https:\/\/nogoyatimes.com\/?p=9114"},"modified":"2023-11-11T08:46:38","modified_gmt":"2023-11-11T11:46:38","slug":"nueva-ley-de-alquileres-que-dice-sobre-arreglos-en-viviendas-y-quien-los-paga","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nogoyatimes.com\/?p=9114","title":{"rendered":"Nueva ley de alquileres: qu\u00e9 dice sobre arreglos en viviendas y qui\u00e9n los paga"},"content":{"rendered":"

Todos los detalles<\/h2>\n
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La nueva norma establece cu\u00e1l de las partes debe hacerse cargo ante una falla o rotura del inmueble. Adem\u00e1s, detalla el plazo y c\u00f3mo se define<\/section>\n<\/header>\n
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Uno de los asuntos que pueden sumar tensi\u00f3n a la relaci\u00f3n entre el propietario de una vivienda alquilada y su inquilino es la aparici\u00f3n de un desperfecto en el inmueble que es necesario arreglar.<\/p>\n

Puede ser desde un placard que se llen\u00f3 de humedad hasta el calef\u00f3n que no enciende; desde una aver\u00eda en el inodoro hasta una cerradura que falla o el inicio de una gotera, entre muchos otros problemas.<\/p>\n

La primera pregunta en esos casos es qui\u00e9n debe pagar los costos de la reparaci\u00f3n. Pero tambi\u00e9n hay otras: por ejemplo, si le toca al propietario, cu\u00e1nto puede tardar como m\u00e1ximo en ocuparse del tema, y qu\u00e9 pasa si no lo hace.<\/p><\/div>\n

<\/div>\n
La nueva ley de alquileres, sancionada en octubre de 2023 y ya vigente en todo el pa\u00eds, trajo cambios en varias cuestiones clave, pero respecto de las reparaciones no hubo novedades relevantes.<\/p>\n

La reforma, de hecho, mantuvo todos los criterios que se ven\u00edan aplicando desde julio de 2020 para dirimir este tipo de situaciones.<\/p>\n

Al igual que en la norma anterior, el texto indica qui\u00e9n, c\u00f3mo y en cu\u00e1nto tiempo deben realizarse los arreglos ante una falla o rotura, aunque dejando ciertos “grises”.<\/p>\n

\u00bfQui\u00e9n debe pagar por las reparaciones, seg\u00fan la nueva ley?<\/h5>\n

La flamante ley 27.737 -modificatoria del C\u00f3digo Civil y Comercial- dice que el due\u00f1o (“locador”) “debe conservar” la propiedad “en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparaci\u00f3n que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario” (es decir, al inquilino).<\/p>\n

Por lo cual, como regla general, se entiende que el inquilino s\u00f3lo deber\u00eda hacerse cargo de aquellos desperfectos y roturas que \u00e9l mismo haya causado o los que surjan del uso normal de la vivienda.<\/p>\n

El problema es que la ley no hace m\u00e1s aclaraciones al respecto, y no siempre hay acuerdo a la hora de definir si un problema concreto surgi\u00f3 o no por una “causa imputable al locatario”.<\/p>\n

Si, por ejemplo, se rompi\u00f3 el calef\u00f3n o un ca\u00f1o de agua, parece claro que el propietario deber\u00eda costear la soluci\u00f3n. Y si hay que cambiar el “cuerito” de una canilla, suele encargarse el inquilino.<\/p>\n

Pero si se cae una cortina, se rompe el flotante del inodoro o explota un enchufe, \u00bfqui\u00e9n paga? El due\u00f1o podr\u00eda atribuir lo ocurrido al uso corriente o a un mal uso; y el inquilino, a una falta de mantenimiento.<\/p>\n

\"\"<\/figure>\n
Ley de alquileres: \u00bfqui\u00e9n debe gestionar las reparaciones y en qu\u00e9 plazos?<\/h5>\n

La nueva ley dispone lo siguiente para cuando hace falta una reparaci\u00f3n:<\/p>\n

1) El inquilino debe “notificar” al propietario sobre el desperfecto, envi\u00e1ndole un aviso formal al domicilio que figure en el contrato, ya sea postal o electr\u00f3nico.<\/p>\n

2) En caso de una reparaci\u00f3n “urgente”, el due\u00f1o tiene hasta 24 horas para responder y buscar a alguien que realice el trabajo. Pasado ese plazo, el inquilino podr\u00e1 ocuparse \u00e9l mismo de solucionar el tema y pasarle la factura al propietario.<\/p>\n

As\u00ed lo plantea la norma: “En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efect\u00fae alguna reparaci\u00f3n urgente, el locatario puede realizar por s\u00ed, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir de la recepci\u00f3n de la notificaci\u00f3n”.<\/p>\n

3) En el caso de una reparaci\u00f3n no urgente, el due\u00f1o tiene hasta 10 d\u00edas para resolver el problema. Si no lo hace, el inquilino puede luego avanzar con el trabajo y cobr\u00e1rselo al propietario.<\/p>\n

As\u00ed lo dice la ley: “Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podr\u00e1 ser inferior a 10 d\u00edas corridos, contados a partir de la recepci\u00f3n de la intimaci\u00f3n, cumplido el cual podr\u00e1 proceder en la forma indicada” para los casos urgentes.<\/p>\n

Y luego aclara: “En todos los casos, la notificaci\u00f3n remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendr\u00e1 por v\u00e1lida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo”.<\/p>\n

La ley obliga al due\u00f1o a conservar la vivienda en el estado inicial. La ley obliga al due\u00f1o a conservar la vivienda en el estado inicial.
\nLa “urgencia”, otra fuente de discusiones
\nLo que sigue sin estar especificado es qu\u00e9 tipo de problemas deber\u00edan ser considerados “urgentes” (con deber de soluci\u00f3n en 24 horas) y cu\u00e1les no (pudiendo demorarse hasta 10 d\u00edas). Entonces, esta cuesti\u00f3n tambi\u00e9n queda librada a interpretaciones, y suele haber desacuerdos.<\/p>\n

El caso t\u00edpico: quien est\u00e1 en la vivienda, conviviendo 24 horas con el desperfecto, entiende que es urgente arreglarlo; pero el due\u00f1o, desde afuera, considera que no hay motivos para correr y prefiere tomarse un tiempo para pedir presupuestos, en vez de resolverlo a cualquier costo.<\/p>\n

“No es lo mismo, por ejemplo, que una gotera est\u00e9 en el lavadero o en un dormitorio arriba de la cama. Pero la nueva ley no aclara qu\u00e9 reparaciones son urgentes y cu\u00e1les no”, comenta a Clar\u00edn Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina.<\/p>\n

Por eso, en el sector inmobiliario vienen recomendando que los criterios a aplicar sean acordados de antemano y queden incluidos en el contrato de alquiler del modo m\u00e1s detallado posible, con el fin de evitar futuras discusiones.<\/p>\n

“En el caso de los departamentos, mi consejo es dejar expresado en el contrato que el inquilino, ante un problema, deber\u00e1 notificar tanto al propietario como al administrador del consorcio. Y que ser\u00e1 este \u00faltimo quien determinar\u00e1 si el caso es urgente o no, para que el consorcio pueda realizar la reparaci\u00f3n directamente si le corresponde”, indic\u00f3 Abatti.<\/p>\n

Ley de alquileres 2023: \u00bfcu\u00e1les fueron los cambios clave para due\u00f1os e inquilinos?<\/b>
\nValores s\u00f3lo en pesos. Frente a la creciente dolarizaci\u00f3n del mercado de alquileres y a los pagos por adelantado, la ley aclar\u00f3 que el precio “debe fijarse como valor \u00fanico, en moneda nacional y por per\u00edodos mensuales”. Prohibi\u00f3 tambi\u00e9n cualquier publicidad de alquileres con precios en moneda extranjera.<\/p>\n

Aumentos semestrales. El monto del alquiler ven\u00eda teniendo un \u00fanico ajuste anual, pero con la nueva ley las actualizaciones podr\u00e1n pactarse “por intervalos no inferiores a 6 meses”.<\/p>\n

Nueva f\u00f3rmula de ajuste. Para calcular los incrementos ya no se usar\u00e1 el \u00edndice ICL creado por la ley de 2020. Ahora habr\u00e1 que aplicar el coeficiente “Casa Propia”, que toma el menor indicador entre la variaci\u00f3n salarial promedio del \u00faltimo a\u00f1o y la inflaci\u00f3n promedio del mismo per\u00edodo.<\/p>\n

Beneficios impositivos. Las partes podr\u00e1n deducir del Impuesto a las Ganancias un 10% del monto anual del contrato de alquiler, entre otras ventajas.<\/p>\n

Sin cambio retroactivo. Los contratos firmados antes del 18 de octubre de 2023 seguir\u00e1n regidos por la ley anterior, hasta que terminen. La reforma reci\u00e9n se aplica en la renovaci\u00f3n o al iniciar un alquiler nuevo. Fuente: El Once<\/p><\/div>\n

<\/div>\n
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