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Nueva ley de alquileres: qué dice sobre arreglos en viviendas y quién los paga

Todos los detalles

La nueva norma establece cuál de las partes debe hacerse cargo ante una falla o rotura del inmueble. Además, detalla el plazo y cómo se define
Uno de los asuntos que pueden sumar tensión a la relación entre el propietario de una vivienda alquilada y su inquilino es la aparición de un desperfecto en el inmueble que es necesario arreglar.

Puede ser desde un placard que se llenó de humedad hasta el calefón que no enciende; desde una avería en el inodoro hasta una cerradura que falla o el inicio de una gotera, entre muchos otros problemas.

La primera pregunta en esos casos es quién debe pagar los costos de la reparación. Pero también hay otras: por ejemplo, si le toca al propietario, cuánto puede tardar como máximo en ocuparse del tema, y qué pasa si no lo hace.

La nueva ley de alquileres, sancionada en octubre de 2023 y ya vigente en todo el país, trajo cambios en varias cuestiones clave, pero respecto de las reparaciones no hubo novedades relevantes.

La reforma, de hecho, mantuvo todos los criterios que se venían aplicando desde julio de 2020 para dirimir este tipo de situaciones.

Al igual que en la norma anterior, el texto indica quién, cómo y en cuánto tiempo deben realizarse los arreglos ante una falla o rotura, aunque dejando ciertos “grises”.

¿Quién debe pagar por las reparaciones, según la nueva ley?

La flamante ley 27.737 -modificatoria del Código Civil y Comercial- dice que el dueño (“locador”) “debe conservar” la propiedad “en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario” (es decir, al inquilino).

Por lo cual, como regla general, se entiende que el inquilino sólo debería hacerse cargo de aquellos desperfectos y roturas que él mismo haya causado o los que surjan del uso normal de la vivienda.

El problema es que la ley no hace más aclaraciones al respecto, y no siempre hay acuerdo a la hora de definir si un problema concreto surgió o no por una “causa imputable al locatario”.

Si, por ejemplo, se rompió el calefón o un caño de agua, parece claro que el propietario debería costear la solución. Y si hay que cambiar el “cuerito” de una canilla, suele encargarse el inquilino.

Pero si se cae una cortina, se rompe el flotante del inodoro o explota un enchufe, ¿quién paga? El dueño podría atribuir lo ocurrido al uso corriente o a un mal uso; y el inquilino, a una falta de mantenimiento.

Ley de alquileres: ¿quién debe gestionar las reparaciones y en qué plazos?

La nueva ley dispone lo siguiente para cuando hace falta una reparación:

1) El inquilino debe “notificar” al propietario sobre el desperfecto, enviándole un aviso formal al domicilio que figure en el contrato, ya sea postal o electrónico.

2) En caso de una reparación “urgente”, el dueño tiene hasta 24 horas para responder y buscar a alguien que realice el trabajo. Pasado ese plazo, el inquilino podrá ocuparse él mismo de solucionar el tema y pasarle la factura al propietario.

Así lo plantea la norma: “En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizar por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación”.

3) En el caso de una reparación no urgente, el dueño tiene hasta 10 días para resolver el problema. Si no lo hace, el inquilino puede luego avanzar con el trabajo y cobrárselo al propietario.

Así lo dice la ley: “Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada” para los casos urgentes.

Y luego aclara: “En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo”.

La ley obliga al dueño a conservar la vivienda en el estado inicial. La ley obliga al dueño a conservar la vivienda en el estado inicial.
La “urgencia”, otra fuente de discusiones
Lo que sigue sin estar especificado es qué tipo de problemas deberían ser considerados “urgentes” (con deber de solución en 24 horas) y cuáles no (pudiendo demorarse hasta 10 días). Entonces, esta cuestión también queda librada a interpretaciones, y suele haber desacuerdos.

El caso típico: quien está en la vivienda, conviviendo 24 horas con el desperfecto, entiende que es urgente arreglarlo; pero el dueño, desde afuera, considera que no hay motivos para correr y prefiere tomarse un tiempo para pedir presupuestos, en vez de resolverlo a cualquier costo.

“No es lo mismo, por ejemplo, que una gotera esté en el lavadero o en un dormitorio arriba de la cama. Pero la nueva ley no aclara qué reparaciones son urgentes y cuáles no”, comenta a Clarín Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Por eso, en el sector inmobiliario vienen recomendando que los criterios a aplicar sean acordados de antemano y queden incluidos en el contrato de alquiler del modo más detallado posible, con el fin de evitar futuras discusiones.

“En el caso de los departamentos, mi consejo es dejar expresado en el contrato que el inquilino, ante un problema, deberá notificar tanto al propietario como al administrador del consorcio. Y que será este último quien determinará si el caso es urgente o no, para que el consorcio pueda realizar la reparación directamente si le corresponde”, indicó Abatti.

Ley de alquileres 2023: ¿cuáles fueron los cambios clave para dueños e inquilinos?
Valores sólo en pesos. Frente a la creciente dolarización del mercado de alquileres y a los pagos por adelantado, la ley aclaró que el precio “debe fijarse como valor único, en moneda nacional y por períodos mensuales”. Prohibió también cualquier publicidad de alquileres con precios en moneda extranjera.

Aumentos semestrales. El monto del alquiler venía teniendo un único ajuste anual, pero con la nueva ley las actualizaciones podrán pactarse “por intervalos no inferiores a 6 meses”.

Nueva fórmula de ajuste. Para calcular los incrementos ya no se usará el índice ICL creado por la ley de 2020. Ahora habrá que aplicar el coeficiente “Casa Propia”, que toma el menor indicador entre la variación salarial promedio del último año y la inflación promedio del mismo período.

Beneficios impositivos. Las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias un 10% del monto anual del contrato de alquiler, entre otras ventajas.

Sin cambio retroactivo. Los contratos firmados antes del 18 de octubre de 2023 seguirán regidos por la ley anterior, hasta que terminen. La reforma recién se aplica en la renovación o al iniciar un alquiler nuevo. Fuente: El Once

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