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Alquileres: lo que hay que aclarar en los nuevos contratos para evitar problemas

Tras la derogación de la ley

La derogación de la ley de alquileres dejó vacíos normativos que los inquilinos y los propietarios tienen que acordar y poner por escrito cuando se sientan a firmar el contrato. Los detalles, punto por punto.
Javier Milei derogó la ley de alquileres y con ello desreguló un mercado que ya venía en conflicto. Los especialistas del mundo inmobiliario estiman que la vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) marcaría un punto de inflexión y esperan que la libertad entre las partes para pactar reviva una oferta en peligro de extinción.

Sin embargo, la desregulación llegó a tal extensión que quedaron algunos vacíos normativos que inquilinos y propietarios tienen que discutir, acordar y poner por escrito antes de firmar un contrato de alquiler los siguientes puntos:

Cómo se va a pagar el contrato

En materia de pago, “lo único que se fijó es que el pago del precio es mensual, que es norma imperativa de orden publico”, aclara Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias. Pero hay otros cuatro puntos primordiales a tener en cuenta: la moneda, la periodicidad del ajuste, la indexación y los pagos adelantados.

En qué moneda

Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. Es decir que se podrán firmar en pesos, dólares o la moneda que acuerden. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

“Incluso los jueces ahora no pueden modificar la forma de pago ni la moneda pactada entre las partes. De esta forma, se evita que el juez pesifique el contrato que estaba -por ejemplo- en dólares al tipo de cambio oficial y que el propietario pierda en la conversión”, señala Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina.

“Puede suceder en la zona de corredor norte de la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, en Palermo, Recoleta o en la zona de embajadas, donde ya había varias viviendas alquiladas en dólares que se mantengan así”, sostiene Marta Liotto, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA). Sin embargo, la especialista está confiada en que en el común de los barrios los alquileres se van a seguir cobrando en pesos.

Sea cual sea la moneda acordada por ambas partes, debe estar por escrito en el contrato.

Qué indexación se hará y con qué periodicidad es el ajuste

En lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy), inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué índice atar el valor del contrato.

Por ejemplo, se pueden indexar a la inflación, a la evolución salarial, al índice de precios mayoristas, al valor de la nafta, una combinación de índices, etc.

En cuanto a la periodicidad del ajuste, las partes podrán ponerse de acuerdo acerca de cada cuánto tiempo actualizar el valor del alquiler. Esta posibilidad pesa especialmente a quienes pacten los contratos en pesos, ya que corren el riesgo de devaluarse ante los elevados ritmos de inflación.

Sin embargo, al indexarlo a una moneda extranjera el pago también corre riesgo de desactualizarse si la moneda se devalúa en el país de origen. En ese sentido, el Dr. Abatti aconseja que “quien pactó alquileres en moneda extranjera puede indexar ese alquiler conforme al país que emita la moneda de pago pactada. Por ejemplo, si es el dólar puede atarlo conforme a la inflación de Estados Unidos”.

Pagos adelantados

Algo que antes estaba prohibido y ahora pasa a ser válido es la posibilidad de que el propietario le pida al inquilino pagos adelantados. “Antes solo se podía si el inquilino lo ofrecía de buena voluntad, por ejemplo para negociar un descuento, pero el propietario no podía exigirlo y ahora sí”, resume Esper.

Duración del contrato

El plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años. Desde 1921 hasta 2023 hubo plazo mínimo, por lo que ésta es una situación desconocida para todos los argentinos”, dice Esper.

“Veremos si los usos y costumbres instalan contratos de vivienda por dos años o no. Va a haber muchos casos especiales, de tres, seis, ocho meses… taylor made (hechos a medida)”, agrega el letrado.

Quién, cómo y cuándo puede rescindir el contrato

Cuando regía la ley de alquileres, el inquilino podía resolver el contrato sin expresión de causa una vez transcurridos los seis meses de vigencia de contrato. En esa instancia, tenía que indemnizar al locador con el equivalente a un mes y medio del monto del alquiler vigente. Si decidía resolver el contrato después de ese plazo, la indemnización era del equivalente a un mes. En ambos casos, el inquilino debía notificar su intención de rescindir el contrato con un mínimo de 30 días de anticipación.

Ahora la situación vira hacia la libertad casi absoluta. “Opino que hay que ponerle algún límite acordado por las partes. Como ya no existe el plazo mínimo legal, en un contrato de por ejemplo dos años, el inquilino debería avisar por lo menos con un mes de anticipación y podría rescindir a partir del tercer mes”, propone el Dr. Enrique Abatti (h), abogado especializado en el sector inmobiliario.

La recomendación surge para evitar situaciones que puedan desfavorecer a las partes, como podría ser que en un contrato recién firmado de dos años, el inquilino rescinda a los dos meses y con 48 horas de antelación.

El DNU establece que cuando el inquilino rescinde el contrato, debe indemnizar al propietario pagando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde fecha de notificación de rescisión hasta que finaliza. Por ejemplo, en el caso de un contrato de un año, si el inquilino le avisa que se va al sexto mes tendría que pagarle una indemnización del 10% que el locador hubiese percibido por los seis meses restantes al precio del alquiler vigente del día en que devuelve el inmueble.

Sin embargo, el espíritu libertario de la desregulación da lugar a que el propietario también pueda rescindir el contrato, a menos que se exprese lo contrario. “Conforme al artículo 958 del Código Civil y Comercial que legisla el principio de libertad de contratación, nada impediría que se pacte una cláusula expresa por la cual el propietario puede dar por finalizado el contrato bajo ciertas circunstancias, por ejemplo, porque decide construir en el inmueble (aumentar la superficie)”, señala Abatti (h).

Garantías y depósitos


Definir el pago y devolución del depósito

Ya no hay ninguna limitación para el monto del depósito de garantía. La ley de alquileres derogada establecía que para el inquilino debía entregar un monto fijo de depósito equivalente a un mes de alquiler.

“Ahora podría fijarse en función de la solvencia del inquilino o del fiador. Si es poco solvente -por ejemplo, si no tiene un inmueble a su nombre o un sueldo no muy alto- va a tener que entregar una cantidad de dinero mayor en calidad de depósito”, opina Abatti.

Abatti advierte que el marco legal ahora tampoco aclara cómo se devuelve el dinero: “Antes se tenía que devolver actualizado conforme al último monto de alquiler. Ahora se aconseja pactar expresamente eso para defender los intereses del inquilino, por ejemplo, aclarar que será devuelto al último mes del alquiler para no perjudicar al inquilino por la devaluación”. En ese sentido, recomienda fijar el valor del depósito en dólares billete, más allá de que el contrato sea o no en pesos.

Qué se tomará como garantía

La Ley de Alquileres establecía que el inquilino debía proponerle al propietario dos opciones de garantía y para que el locador eligiera una sola. Por ejemplo, estas podían ser una garantía propietaria, un recibo de sueldo, finanzas de terceras personas y un seguro de caución.

Ahora esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.

Reparaciones

Quién paga los arreglos, cómo y cuándo

Hasta la existencia de la ley, todos los arreglos corrían por cuenta del propietario, a menos que lo que se rompiera fuese por mal uso del inquilino. Esper explica que las modificaciones hicieron que estas reglas dejasen de ser leyes de orden público (obligatorias) y que queden “por default” en caso de que no se aclare en el contrato.

El punto más caliente de este tema era el de las reparaciones urgentes, que eran una norma de orden público (obligatorias) y ahora dejaron de serlo. Lo que se establecí antes era que si, por ejemplo, el departamento se empezaba a inundar, el inquilino o el administrador le debían avisar cuanto antes al propietario. Si a las 24 horas el locador no enviaba un profesional para solucionar el problema, el inquilino tenía derecho a contratar a alguien por su cuenta y cargarle el gasto al propietario o bien descontarlo del alquiler del mes siguiente. Esto provocaba en algunos casos que el inquilino no analizara el mercado en busca de la opción más accesible, hecho que perjudicaba al propietario.

Las reparaciones urgentes eran de orden público y dejaron de serlo. “Se puede poner en el contrato que la pague el inquilino no a costa del propietario, o que no sea 24 horas el plazo sino 48 o 72 horas, o que no se descontará del alquiler sino que el propietario le hará el reembolso al inquilino en determinado plazo”, aconseja Esper.

El abogado también hace referencia a las cláusulas abusivas que pueden surgir en este contexto. En un caso como el de un incendio, un propietario podría pedir que los daños los tiene que pagar el inquilino. “Es una cláusula que puede ser injusta, entonces un juez la puede declarar nula porque es abusiva”, sostiene.

Restitución del inmueble

De qué manera se debe entregar al terminar el contrato

Otro aspecto que la nueva normativa deja en blanco es la política de restitución del inmueble. Antes era una norma de orden público que el propietario debía aceptar la unidad más allá del estado en el que se encontrase -por ejemplo, podía estar sucia o no estar pintada como se acordó- y después el propietario podía reclamar lo que correspondía.

A partir de la vigencia del DNU, las partes pueden pactar lo que quieran con respecto a la restitución. “Podría volver a usarse la cláusula de que si el inmueble no se encuentra en condiciones, el locador puede negarse a recibirlo y obligar al inquilino a pagar el alquiler y las expensas durante el tiempo que tarde en arreglarlo”, dice Esper.

Ahora también deberán dejarse sentadas las condiciones recurrentes, como devolver el inmueble pintado, limpio, en buen estado de conservación y deshabitado.

Expensas e impuestos


Quién paga las expensas extraordinarias y el ABL

Otro vacío a aclarar son las reglas acerca de quién paga las contribuciones del inmueble y las expensas.

La ley de alquileres establecía que las expensas ordinarias corrían a cargo del inquilino y las extraordinarias del propietario. “Ahora, las partes pueden hacer lo que quieran pero si pactaras que las expensas extraordinarias las pague el inquilino estarías jugando con la injusticia de la cláusula. Por ejemplo, si pintan el frente del edificio y cuesta mucho dinero, el inquilino tiene que pagar las ordinarias más los costos de una pintura que beneficiará directamente al locador y a su inmueble porque esa mejora aumenta el valor de la propiedad y quien se queda con el mayor valor es el locador”, analiza Esper.

El letrado opina que “lo que sí va a cambiar es quién paga el impuesto inmobiliario y las boletas del Impuesto Inmobiliario Alumbrado Barrido y Limpieza (ABL). En general el impuesto inmobiliario lo paga el propietario y el ABL el inquilino, aunque podría establecerse que lo pague todo el dueño de la unidad y no sería abusivo”.

Otras cuestiones


Reformas, mascotas, seguro y más

Así como estos son los temas centrales, hay otros que también hay que aclarar en el contrato. Por ejemplo, si se permiten realizarle reformas al inmueble, si se puede alquilar con mascotas, si el propietario tiene que contratar una póliza de incendio, quién paga los servicios públicos y quién tiene la responsabilidad civil por daños causados a terceros por uso del inmueble.

Como cierre, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, considera que “el asesoramiento legal será clave en este proceso y la redacción del contrato también ya que el nivel de flexibilidad es amplio, sin embargo el mercado solo irá ajustándose según lo que la demanda convalide. Las inmobiliarias tendremos como objetivo encontrar el mejor match entre inquilino, propietario e inmueble, en donde todas las partes estén de acuerdo y las condiciones sean de común acuerdo”. Fuente: La Nación

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